Nach Jahren des Niedrigzinsniveaus werden Leitzinsen wieder angehoben und Kreditzinsen steigen. Wer einen laufenden Immobilienkredit hat, fragt sich, was eine solche Zinswende bedeutet. Aber auch wer aktuell mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie über ein Darlehen zu finanzieren, kann durch solche gesamtwirtschaftlichen Änderungen verunsichert werden. Gerade, wenn man noch keine Erfahrungen mit der Finanzierung einer größeren Summe gemacht hat, kann es sinnvoll sein, sich noch einmal generell mit der Funktionsweise von Krediten vertraut zu machen. Im Folgenden wollen wir kurz erklären, was steigende Zinsen für den Immobilienmarkt bedeuten und welches Verhalten jetzt wichtig werden kann.
Darum steigen Zinsen – und das bedeuten sie für den Immobilienmarkt
Leitzinserhöhungen über Zentralbanken wie die EZB (Europäische Zentralbank) werden zum Beispiel zur Eindämmung einer steigenden Teuerungsrate (Inflation) vorgenommen. Da Banken solche Kosten an Kunden weitergeben, bedeutet dies, dass auch Immobilienkredite teurer – und demnach weniger aufgenommen – werden. Somit sinkt die Geldmenge im System und die Inflationsrate wird gebremst.
Werden Immobilien teurer, sinkt auch die Nachfrage, was sich bei gleichbleibendem (oder steigendem) Angebot in sinkenden Immobilienpreisen ausdrücken könnte. Gerade als Investitionsobjekt würden Immobilien weniger attraktiv. Allerdings sind solche Entwicklungen langfristig und normalerweise wird erst einmal ein Preisanstieg abflachen, bevor Preise überhaupt anfangen zu sinken – denn der Immobilienmarkt ist selten genau und einseitig vorhersehbar.
Diese 3 Dinge sind wichtig
Allgemein gilt für aktuelle Kreditnehmer und Kaufinteressierte, die eine Immobilie finanzieren wollen, ein paar wesentliche Dinge zu beachten.
- Welche Raten sind bei der Zinsbelastung und höheren Tilgungsraten leistbar?
- Welche Laufzeit ist für die Zinsbindung sinnvoll?
- Brauche ich eine Anschlussfinanzierung?
Finanzielle Belastungen kalkulieren
Potenzielle Käufer, die planen eine Immobilie zu finanzieren und demnach einen Kredit erst noch aufnehmen wollen, sollten sich noch einmal mit dem Thema Kreditwürdigkeit auseinandersetzen. Darüber hinaus ist es wichtig, die monatlichen Raten (bestehend aus Zinsbelastung und Tilgung) präzise zu kalkulieren. Banken fordern oft mehr Sicherheiten, sowie mehr Eigenkapital bei der Kreditvergabe. Zudem werden womöglich gerade zu Beginn der Laufzeit höhere Tilgungsraten verlangt, die das notwendige Monatsbudget steigern. Aber auch durch die steigenden Zinsen wird sich dieses zwangsläufig erhöhen. Daher gilt dieser Hinweis auch für aktuelle Kreditnehmer, deren Zinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Als Faustregel könnte man formulieren, dass in einer Phase steigender Zinsen, erwägen sollte, einen Kredit mit längerer Laufzeit und festgeschriebenen Zinssatz auszuwählen. Denn durch die lange Zinsbindung wäre man vor weiter steigenden Zinsen – zumindest auf die Laufzeit gesehen – geschützt. Laufzeiten von 15 oder mehr Jahren können dann attraktiv sein. Das Bundesministerium für Finanzen bietet einen zusammenfassenden Überblick über unterschiedliche Kreditlaufzeiten, falls Sie sich noch einmal generell mit dem Thema befassen möchten.
Für Kreditnehmer, bei denen eine mögliche Zinsbindungsfrist in einer Phase steigender Zinsen abläuft, kann es teuer werden, wenn Restschuld zu einem wesentlich höheren Zinssatz beglichen werden muss. Ist absehbar, dass ein höheres monatliches Budget nicht machbar ist, stellt sich die Frage einer passenden Anschlussfinanzierung. Daher ist es sinnvoll, sich über Möglichkeiten, wie zum Beispiel einer Umschuldung oder einem Forward-Darlehen, ein paar Jahre vor Ende der Kreditlaufzeit, Gedanken zu machen.
Voreilige Entscheidungen vermeiden
Für laufende Kredite können steigende Zinsen – als Resultat einer höheren Inflationsrate – bedeuten, dass eine offene Restschuld entwertet wird. Daher muss eine Anschlussfinanzierung üblicherweise nicht übermäßig vorschnell abgeschlossen werden.
Auch bei einem Kreditabschluss sollten Sie sich nicht unter kurzfristigen Druck setzen lassen. Bei den langfristigen Laufzeiten ist nach wie vor die gleiche Planbarkeit gegeben. Zudem kann man bei bereits sichtbaren Marktentwicklungen normalerweise nicht mehr merklich vorgreifen, da sie schon in den von Banken angebotenen Zinsen und Kreditkonditionen enthalten sind.
