Så mye skatt skal du betale ved salg av bolig

Som utgangspunkt skal man betale skatt av det man tjener på et videresalg av en bolig. Men det er langt de fleste huseiere som behøver å betale skatt av eventuell fortjeneste, og det kan bli en dyr fornøyelse hvis man ikke har satt seg inn i reglene for dette. For det finnes nemlig omfattende unntak fra denne hovedregelen, såfremt det gjelder salg av en bolig du selv bor i. Gevinst ved et slikt salg er skattefritt, men det medfører også at et eventuelt tap ikke er fradragsberettiget.

Hvis du taper på salget av eiendommen, så kan det hende man blir nødt til å låne penger for å dekke eventuelle utgifter og omkostninger. Hvis du skal søke om et lån, er det viktig at du benytter deg av en sammenligningstjeneste, som for eksempel Loanscouter.com. Et eksempel på et lån fra Loanscouter.com, er fra Lendo – Eff. rente 11,9%, kr 150.000, o/5 år. Kostnad kr 46.600, totalt kr 196.600.

Nedenfor kan du lese om det viktigste vilkåret for å få en skattefri gevinst på et eventuelt salg av boligen din, nemlig botid og eiertid.

Botid og eiertid

Det første punktet gjelder hvor lenge du har eid og bodd i boligen før du selger den. Når det gjelder eiertid, så skal salget skje eller avtales mer enn 12 måneder etter at du fikk eller kjøpte eiendommen. I tillegg skal du som eier har brukt boligen som egen bolig i minst 12 måneder i løpet av de siste 24 måneden før salget, noe som refereres til eventuell botid. Men det finnes unntak fra denne regelen, og i noen tilfeller kan du få godskrevet botid selv om du ikke har bodd i boligen. Dette kalles brukshindringer, og kan for eksempel omfatte forhindret bruk av boligen på grunn av arbeid, helse eller lignende årsaker.

Hvis du er gift og ektefellen eide boligen før ekteskapet ble inngått, så husk at dette også gjelder som aktuell eiertid for den andre ektefellen. Det samme gjelder også for botid. Ovenstående gjennomgang er selvfølgelig et kort utdrag av de viktigste punktene når det gjelder eiertid og botid. Og hvis du vil vite mer om botid, eiertid og brukshindringer, kan du lese mer om det på skatteetatens hjemmeside.

Hva skjer hvis man ikke kommer under reglene for skattefritak?

Hvis du ikke oppfyller de ulike vilkårene for skattefritak ved salg av boligen din, så skal du betale skatt av gevinsten. Motsatt vil et eventuelt tap være fradragsberettiget for selger. For å beregne eventuell gevinst eller tap, så skal man finne differansen mellom utgangsverdien og inngangsverdien. Det vil si at hvis du har en inngangsverdi på 1 000 000 og en utgangsverdi på 1 200 000, får du en skattepliktig gevinst på 200 000 kroner som føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent. Nedenfor kan du lese videre om utgangsverdi og inngangsverdi.

Og motsatt, hvis inngangsverdien er på 1 200 000 kroner og utgangsverdien er på 1 000 000, så får du et tap på 200 000. Hvis man allerede har et lån, så kan det være vanskelig å se hvor man skal finne pengene til de månedlige avbetalingene. Da kan det være en god idé å søke om refinansiering, slik at du forhåpentligvis kan få en bedre rente på lånet ditt. Søk for eksempel om refinansiering hos Loanscouter.com, og se om du kan finne noe som passer.

Inngangsverdi

Inngangsverdi er det du betalte for eiendommen i sin tid, i tillegg til andre kostnader knyttet til overtakelsen av boligen. Det er mange «usynlige» utgifter når man skal kjøpe bolig, som for eksempel dokumentavgift, honorar til eiendomsmegler, tinglysningsgebyrer osv. De fleste som har eid en bolig har nok foretatt ulike renoveringer og forbedringer for å sette eiendommen i bedre stand enn den var ved overtakelsen. Dette kalles påkostninger, og legges til inngangsverdien sammen med kjøpesummen og de tidligere omtalte «usynlige» utgiftene.

Utgangsverdi

Utgangsverdien er i utgangspunktet det samme som salgssummen. Dette består vanligvis av et kontantbeløp som betales til selger, og gjelder uansett om det tilfaller deg eller om andre mottar salgssummen på vegne av deg. Men akkurat som tilfellet er med inngangsverdien, så er det flere utgifter tilknyttet et salg av en bolig, og disse trekkes fra utgangsverdien. Slike verdier kan for eksempel være meglerhonorar og annonsekostnader.

Ovenstående omhandler salg av private boliger, og ikke salg av egen eiendom når boligen er andel i et borettslag eller boligaksjeselskap. Hvis du er interessert i å vite mer om hvordan du beregner gevinst og tap ved salg av en andel i boligselskap, kan du lese mer om dette på skatteetatens hjemmesider.