Wer sich dafür interessiert, Wohneigentum zu erwerben, wird unumgänglich mit dem Thema Immobilienkredite konfrontiert. Denn hinter jeder Immobilie steht eine erhebliche Summe und somit ein enormer Finanzierungsbedarf, der nur in seltenen Fällen – und von Privatpersonen eigentlich fast nie – auf einmal geleistet wird.
Immobilienkredite für Privatpersonen gehören zu den zweckgebundenen Verbraucherdarlehen und haben darüber hinaus besondere Eigenschaften, die sich auf die Ausgestaltung des Darlehens sowie seiner Beantragung auswirken. Dabei gibt es in der Welt der Kredite viele unterschiedliche Darlehensarten und ohne Vorwissen stellt sich zunächst die grundlegende Frage: Wodurch zeichnet sich ein Immobilienkredit überhaupt aus?
Die Grundsatzentscheidung: Bauen oder Kaufen?
Hinter dem Finanzierungsbedarf bei Immobilienkrediten steht zunächst die Grundsatzentscheidung, ob man eine Immobile kaufen oder ein Haus neu bauen möchte. Ob Kauf oder Neubau, jede der beiden Möglichkeiten hat Einfluss auf die Finanzierungsoptionen.
Eine Abwägung beinhaltet, neben den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten, zusätzliche Faktoren, wie zum Beispiel die Verfügbarkeit von passenden Immobilien oder Grundstücken und die Preisentwicklung am Immobilienmarkt oder bei Baumaterialien – so dass es sehr schnell kompliziert und unübersichtlich werden kann.
Da mit einem Immobilienkredit hohe und langfristige Verbindlichkeiten eingegangen werden, ist es ratsam, sein Vorhaben bodenständig und nicht spekulativ anzugehen. Dabei können zum Beispiel praktische Tools wie Kreditrechner helfen. Es gilt, seinen finanziellen Rahmen und die Kosten realistisch abzuschätzen und seine persönlichen Präferenzen mit beidem in Einklang zu bringen.
Nicht vergessen: die Nebenkosten
Neben dem eigentlichen Kaufpreis selbst fallen rund um Immobilien nicht unerhebliche Nebenkosten an, die in der Regel ganze 10 bis 15 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Da auch einem Neubau ein Kauf – nämlich der des Grundstücks – vorausgeht, fallen die meisten Nebenkosten für beide Optionen des Immobilienerwerbs an:
- Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag
- Notarkosten
- Maklerprovision
Bei einem Neubau muss man bei allgemeinen Unsicherheiten bezüglich Baustoffpreisen und Bauverzögerungen möglicherweise auch noch weitere Kosten beachten, zum Beispiel für die Erschließung des Grundstücks mit der entsprechenden Versorgungsinfrastruktur (Strom, Wasser, etc.).
Der Weg zum Immobilienkredit
Bei Immobilienkrediten handelt es sich um individuelle Finanzierungsangebote, für die man einen formalen Darlehensantrag stellen muss. Insgesamt werden bei Immobilienkrediten in der Regel folgende übergeordneten Schritte durchlaufen:
- Kreditantrag mit ausführlichen Unterlagen
- Prüfung des Kreditantrags
- Erhalt eines Finanzierungsangebots zu bestimmten Konditionen
- Abschluss des Darlehensvertrages und Grundbucheintrag
Damit man überhaupt ein Angebot erhält, muss man bei seinem Antrag üblicherweise ausführliche Informationen über das verfügbare Eigenkapital, die Höhe der monatlichen Einnahmen und genaue Angaben zur Immobilie/zum Bauprojekt bereitstellen. Denn neben einer Bonitätsprüfung spielen diese Faktoren eine entscheidende Rolle dafür, ob ein Finanzierungsangebot gemacht werden kann, und zu welchen Konditionen. Dazu gehören neben der Tilgungsform vor allem die Darlehenshöhe, die Laufzeit und der angebotene Zinssatz.
Aufgrund der Zweckgebundenheit besitzen solche Darlehen, durch den Gegenwert der Immobilie, Sicherheiten, die zweckungebundene Darlehen nicht aufweisen. Daher weisen Immobilienkredite in Relation zu den hohen Summen und langen Laufzeiten normalerweise niedrigere Zinssätze auf, als es bei zweckungebundenen Darlehen der Fall wäre. Damit diese Sicherheiten im Falle eines Kreditausfalls geltend gemacht werden können, müssen Kreditnehmer, als Teil des Vertragsabschlusses, eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen.
Vor dem Vertrag ist nach dem Vertrag: die Anschlussfinanzierung
Obwohl es auch Finanzierungsformen mit variablen Zinssätzen gibt, werden bei Immobilienkrediten über den Vertrag nicht nur die Darlehenssumme und die Tilgungsart festgelegt, sondern auch ein vereinbarter Zinssatz auf eine bestimmte Laufzeit – üblich sind 10, 15 oder sogar 20 Jahre – festgeschrieben. Diese Phase nennt man auch Erstfinanzierung. Denn da es sich um große Summen dreht, bleibt bei Immobilienkrediten am Ende der Vertragslaufzeit eine sogenannte Restschuld – ein restlicher Betrag des Kaufpreises, der noch nicht getilgt wurde.
Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, diese Restschuld auf einmal abzulösen, aber oft wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart, mit der man sich frühzeitig auseinandersetzen sollte. Dafür bietet einem das Kreditinstitut häufig bereits vor Ablauf des Vertrages einen neuen Vertrag zur Tilgung des restlichen Betrages an. Grundsätzlich steht es dem Kreditnehmer jedoch frei, die Anschlussfinanzierung erst bei Ablauf – oder sogar bei einem anderen Kreditinstitut – zu vereinbaren.
